【转贴】一个买房人的真诚告诫！！！

0No5qV-[Qx)j%~0[原创]我的买房历程(给你支招买惠州好房) [精华]食品伙伴个性空间J? H }
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o,Gl6F%bc"` r0                                                      我的买房历程食品伙伴个性空间f%tt9T,Gf7y
前言和背景：食品伙伴个性空间
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      本人2002年6月本科毕业，毕业后到惠州某大型企业从事技术工作，至今快4年了，幸运地，从初入行到现在，一路走过，无出现过什么大的病痛和意外；事业上，虽不及大富大贵人物，已经赚了N桶金了，但也一路顺风，不见大波折；故支出收入如正常打工人士一样，经过3年多的积累，大概帐户有10W左右流动资金。现在全国各地楼价都在飚升，惠州的楼市也一样，基本三个月提一段。曾记得，工厂附近一大型住宅小区，02年时候，价格约800-900每平方，现该小区在建第4期了，价格已经在2400-2700左右了，翻了两倍多，周边有些同事也因此赚了比我工作几年的收入还多。现在我在该小区租一套一房一厅的房子，房租加管理费用约700元/月。
HU:Gw8H%P0    鉴于房地产继续飚升，个人估计，政府再打击也不能短期改变现状。房租支出不少，而且和另一半也需要一个家。经本人与家庭委员会沟通决定，于05年10月宣布，正式加入看楼、买楼大军。食品伙伴个性空间w/jq{ GL
    
fC.Ml.V0过程和心得：食品伙伴个性空间*s E6q^Z3i^{
     首先家庭委员会决定，买房宗旨：必须找到合适的房，经全票通过后方可买。在该宗旨指导下，本人首先去踩点。心得1：要买房，不能草率，切忌随波逐浪，人买你又买。心得2：要收集各种买房信息。当你决定要买房的时候，不要草率地去跟随。有些人一看到房，就下手，一段时间后，又后悔因当初太快，没有考虑清楚这房子的其他方面。所以我买房的时候，就如同拾麦穗的道理。当找到自己认为即使有比这个再好的房子，也不后悔了的时候才出手，我买房前后经历了半年时间才下手。食品伙伴个性空间T*i J4o#_VMm2d/b~
     踩点：收集信息是十分重要的过程，请记住，当你手头的米不多，又想买到好的房子就必须收集海量的信息。做好思想准备，要收集海量的信息，又必须花费大量的精力和时间的。踩点第一步，就是看楼盘。包括新的楼盘、旧的楼盘、放在中介的二手楼盘等等。凡是你觉得有可能在那里买房的都去看。楼盘信息来源：电视、报章、网页、户外广告、亲戚朋友同事信息链和逛街。心得3：不要忽略你的朋友和同事信息链作用。美国有一项实验，从东岸一个人手里，开始寄信到西岸一个陌生人的手上，中间最多只通过10次的转介就可以了。当你踩点买房的时候，要尽量让你的关系链发生作用。逛街，是指你在街上留意一下有些在建的楼盘，往往这些楼盘还没有打广告的，如果合适，虽然价格没有出来，但可以预先订房。
9c2\(U6En|;Vz0      通过与售楼小姐、中介、亲戚朋友的口中，你可知道大量的楼盘相关信息，如周边的配套、小区的治安、交通情况、楼盘的底价、优惠政策等。
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%`7H"u@d}|m0     分析：当你手中积累了一定的信息后，你可以列一个简单的表格，给予评估。（如下表）如你考虑的因素：价格、安全、社区环境、朝向、楼层、楼宇质量、房子布局、教育配套等。然后每一个因素给予一定的比重，如：价格65%、社区环境5%、教育配套10%等等，根据你个人认为各个因素所占的比例不同而不同，例如我主要看重价格和安全，其他基本可以忽略了。所以打出来的分数是根据每个人不同考虑而不同的。当然不是说最高分就买，只是给打高分的楼盘给予考虑，因为随着时间的推移和信息的变化，分数会有很大差别。因此买房决策委员会要对入围的楼盘经常沟通，直到认为出手的时机到了再买。
L [3Sc6gQS;@BE0因素 价格 安全系数 朝向布局 …… 得分
9h+CQ#E.eI0i0比重 0.55 0.1 0.2  食品伙伴个性空间~DFZbBMv/g-GX
楼盘1     食品伙伴个性空间l"UiYtC
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    讲了这么多理论的东西，讲实际的技巧吧。对于新的楼盘，通常你到售楼处问都说只剩下一套了，就是XXX房，开发商对于发售的楼盘都是先差后好的房，或者只推一两套，买完了再推另一两套。所以要跟这些售楼小姐斗智力，我的方法就是制造急切买房的假象，开发商实际上也是制造楼盘售完的假象，以假对假。当你告之售楼小姐，“只剩这套啦，恩…拿合同来看看吧，这个怎么下订呢？”制造出你非要买的时候，甚至售楼小姐拿合同书你你签的时候，你就说，唉，这个楼层不好，还是考虑一下吧！把手里的笔收回，这个时候，售楼小姐就会象征式地请示经理后，说现在还有一套是XXX，本来留给XX局的局长的，现在可以…….。这一招包你万试万灵，除了可以探到更多，更好的房号外，你也可以改变一下方式去试探价格等，通常会跑出一个XXX优惠来的。食品伙伴个性空间'P@NX2?'oNH
     对于一些在建的楼盘，还没有商品房预售许可证的，你可下订，而且可以挑到很好的朝向和布局，但是由于价格是估价的，和实际一定会相差，有很大的风险，如我在中X金X花园看的时候，通过委员会慎重考虑后，下了一万的预定金。当时订了个东南朝向，三面采光，无敌海景，而且楼层布局小区设施都十分理想的房子。价格当时是估价2500-2700之间，4个月后，由于该地段的公园、重点中学和汽车站相继确定兴建，升值潜力加大，加之楼市环境影响，因此价格上升到3K多，而且单位的实用面积缩水了，分摊面积变大了，总价足足提了5万多，所以风险是很大的，不过你也可以立刻退订，没有商品房预售许可证的，是可以全额退订的，最多就是亏了几个月的利息而已。食品伙伴个性空间,l&~a.vd.q2k
     对于中介手上的二手楼，也要见招拆招，惠州中介一般会赚1万5到2万的中介费用，黑中介就更厉害了，当然中介一般会吹嘘如何正规和金牌，值得信赖等，而且还明码实价，告诉你只收取成交价1.5%的中介费用，那是政府物价局定的标准。其实中介和卖主早已经有协议了，如业主想15万卖掉，中介开价一般在18万左右，即使你跟中介磨嘴皮，最底只能讲到16.3万，自己还以为赚了。再者，别以为面对业主就可以探到真正的价格，业主也会讲最低是16.3万，其实业主实际上也是只收15万而已。不信吧，这个也是我经过接触惠州15家中介和走遍麦地、下埔、龙丰、上排、南坛、河南岸、下角、古塘坳、仲恺、桥东、江北、东平12个片区的二手楼，经过N次和中介角斗后，得出的。食品伙伴个性空间
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     招数1：业主一般会放几个中介发布出售消息，如果你想探出该物业的最低价格，可以通过不同的中介，去试探。如龙丰有一套复式单位。126平方的，如果计算上花园面积，220平方了，一家中介说要价13万，另一家要价14万。经过两家试探和压价后，一家说12.5万最低，另一家说12万最低，这就知道低底价是12万了。食品伙伴个性空间 vhryha
     招数2：同一中介，不同人去试探。有些楼盘你认为可以考虑了，也找不到另一家中介有相似的楼盘时候，首先自己不要出动，可以叫朋友和同事帮忙去看楼谈判，到了基本可以接受的时候，你再杀出来，并表示如果XX价格就可以马上付款。注意：使用此招，必定要表现力强，和不能出错。一定是表现出你是突然知道有这个楼盘的，而且是很草率的就下订那种。心得4：和中介要懂得保护自己的信息，以免泄露。心得5：尽量使用接听不要钱的电话，否则电话费会翻几倍。心得6：对中介要像钓鱼一样，中介钓你，你也在钓中介。例如，龙丰那套复式，当时探到的底价是12万，家庭委员会认为，这套房子一般人要买都会考虑上一段时间才决定，而且周边也有楼盘在卖，属于供过于求的类型，而且掌握业主心理，业主其实只需要10.8万（怎么知道这个价格，个中原因比较复杂，要充分发挥你的关系链就在于此了。）因此，关键是中介不肯降价。要放长线钓大鱼的心理去对付中介。也充分发挥亲戚、朋友和同事的作用，形成了很多人去问价格，都说这个房子只值11万，而且还要表现得不屑一顾，一文不值的样子，长期的心理打击，使得中介和业主就会认为该物业就只能值这个价钱了。这个时候，就是你出手的时机，还是要装作不情愿的样子出价11.3万，准保能成功。（事实证明只需要2个月时间的等待和攻心后，就如愿了！）不过即使降到11.3万我还是没有买，价钱是可以了，但是我找到了另外比这家性价比更好的房子。有兴趣的朋友可以试试，按照我的理论，如果这两个月还没有卖出的话，可以下降到11万。(大哥，才500元每平方，复式单位啊！在惠州现在是难得的房子了。)
*Y})kTS.]lK0     决策：经过收集信息和对信息进行分析后，你会聚焦在某几间的房子上。再经过以上几招来回，基本上又可以筛选出一两间的房子，建议低端、中端和高端各选一套综合考虑一下。再经过决策层表决通过，基本就可以出手了。
0`}Ts Du0     必须考虑到的问题：对于买房，必须考虑到未来5年的支出问题。简单来说，首先是买新房要考虑商品房合同的各个条款，如面积缩水等问题。有入伙费用、初装费用、基建费用等是一笔投入了，还有装修的费用又是一笔投入了，更长一点的就是物业管理费、停车费、小孩上学的费用等。如果是二手房的，还得额外考虑过户手续费用。心得7：买房前要做好短期、中期和远期的计划。
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    出手：终于在06年4月中旬的日子，家庭委员会第XXX号决议：出手时机到了。买了一套二手的，位于旧海关附近的金X花园。主要考虑到几点优势：1、价格优势，按套内实用面积计算1280每平方。2、交通优势，去上班和去市区都比较方便。海关马上搬走，根据消息，南线汽车站会搬进旧海关的地方。3、环境优势，旁边有一军区，一般不会动用军区的地方。周边群山环绕，鸟语花香，而且空气清新。4、楼宇结构好，属于2001年建造的房子，有质量保证。现在很多二手都是93年以前的，那时楼宇质量禁令强制还没有出台，外墙有很多是用红砖和泥浆建造，会渗水、剥落等现象。5、布局好，是4房3阳2厅1卫的户型，而且梁和柱都很正，可以改造出多种布局的方案，直到现在已经有8种装修的布局让我选择了。6、管理费用低，现在惠州停车一般都250/月，这里只是100/月。7、没有通过中介，省下一笔钱。当然也有很多缺点，1、楼层高，8楼虽然不是顶楼，但是爬起来挺费劲的。2、小区不好，现在的标准来看，就根本不是什么小区了。3、清晨6点，武警部队开始训练了。还有经常打篮球、踢足球比赛的。不过这些对于我来说算是可以忽略了。心得8：该出手的时候就出手，要毫不犹豫，当机立断！食品伙伴个性空间au {:T7du q
  
gv#LekC,T tw!Z0   过户：办理过户也大有文章的。因为我买的是二手房，没有经过中介的。（有时觉得关系链的效应很好。）所以和业主谈的时候，就定下过户的费用由买方承担。一开始，我预算是1.3万左右的过户费用，算下来还是1330每平方而已，可以接受。因为该物业的入伙费和初装费都省下了，还有本身还有简单装修的，再简单的装修，原业主估计也投入了2W，部分东西可以保留，例如：防盗网、窗门，又省一笔了。食品伙伴个性空间6ebXh;WL'~J&Dn
再说回过户的事情吧，过户要探底价也很简单，拿着房产证到一家中介，让它开个价，办理过户要多少钱。第一家说，这个房产证是没有满两年的，要打14%的税加上500大元的服务费总共要15K。然后到第二家中介，说第一家给15K，你给多少？第二家又讲，这个评估价上面我们可以做点手脚，12K就得了。再到第三家问，有人给到12K，你看看多少能过户？第三家，就会象征式地算了一下，说最便宜也要9.3K。
'Qf,li UTalW0    哈，这时候千万别急！再看第4、5、6…..家后，如法炮制，每一家中介总会向你透露出一点过户的计算方法，有真有假！要判断好，直到第N家还是同样地的最低价格了，你就差不多知道了这套房子给中介过户最低要多少钱了。其实呢，现在国家政策是打击抄房人，说必须征收全额营业税、个人所得税、契税等。国家有政策，下面的中介也没有什么良方妙药可以减多少钱。但是有一点是十分肯定的。所有中介都一样黑，跟乌鸦一样，会说出很多名堂花样，让你蒙骗了。他们就像一个联盟，都一致说要征收全额的营业税，而且都说时间没有满两年的。就如我上面所说那种心理攻势招数一样，让你真的以为事情就是这样了。注意，光这一点，一年都不知道骗了多少人了。国家所谓的没有满两年需要征收全额的营业税，指的是该物业在房产局登记的日期算起，到办理过户手续日期还没有满两年的，不是指房产证的盖章日期。即使没有满两年，所谓的全额是指，去除原购买该物业的价格，多出部分才征收全额营业税5%。这样我可以算一算给你看。假设房子是2001年3月出售的商品房，房产证是2004年11月的发出的，原发票的价格是13 W，日期是2001年3月，现以14W成交。按照全部黑中介的说法，营业税是140000 X 5%=7000元，按照国家的政策，该物业是2001年4月在房产局登记，已经超出两年，根本不需要营业税。即使需要计算，因为有原发票为证，可以减免13W的税收，即是：(140000-130000) X 5%=500元。光凭这点，黑中介就赚你7K了。同样个人所得税3%，也是有讲究的，这套房子已经足够5年，如果是唯一、自住的物业就可以减免个人所得税了，但是中介肯定跟你说要征收3%的个人所得税。还有评估价等，我自己核算了一下，如果自己去办理的话，需要3500-4000左右，但是需要你跑几趟房产局、地税局等。而且时间也比较多，所以给了5K给中介办理，人家赚你1500也合理了。整个过程从15K讲到5K，又省下了10K的米，装修可以提高一个档次了。为什么我这么清楚中介和政策？我也是跑了N次房产局、地税局、财政局和N次方次中介，才越来越清晰。心得9：中介价格需要多方对比，多方了解国家对过户政策信息，会省下不少费用。
9{cOx2z8E(G0     和中介谈过户必须注意合同的条款，黑中介有很多字眼会令你损失利益的，如：甲方违约，违约金归乙方和丙方所得。明明是甲方违约，中介凭什么跟买主你分违约金，明显就是损害你的利益了。心得10：见到有类似条款者，肯定是黑中介。和中介订立合同，最好要求如下4点：一、明确何时办理完毕，最好精确到日；一般中介以开始办理30个工作日内为条款，注意这个日期是灵活的，中介收你的钱后可以拖着不办理，也不算违约。二、明确所有费用共多少，这不用我多说了。三、明确办理过户后需要得到什么收据、凭证和发票。一般中介只是写“提供部分票据”，至今我没有明白这里面的猫腻，我就要求中介写明具体提供什么票据。四、要明确中介的违约责任，全部中介的都是没有这一条的，靠！甲乙双方的违约责任就写得很清楚，记住这条必须要，否则吃亏的是你。心得11：中介的合同也有陷阱！小心！食品伙伴个性空间?4N7f z5FU O(g7R
    写得很辛苦，希望对于各位想买房的人士有参考价值。如果觉得有价值就顶一下啦！