房价究竟降得下来吗
上一篇 / 下一篇 2007-09-09 17:27:28 / 个人分类:随笔
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你正常他疯狂,你跟着疯狂才正常”食品伙伴个性空间[*_'xv9d\E#B`
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一位已在上海定居数年的朋友最近发出感慨:上海这个城市就是这样,你正常他疯狂,你跟着疯狂才正常。用上海话来表达他的意思就是“人来疯”。上海的“人来疯”习气由来已久,在这波楼市翻番行情中表现得淋漓尽致。当然,楼市的“人来疯”是疯过头了,跟风者已经付出了不菲的代价,除了新增的税费,当前上海住宅均价已较2005年上半年最高点下跌了约20%。
2IXJa.P[0 均价是跌了,但对大多数刚性需求者而言并没有什么现实意义,因为在最高点上成交寥寥。以浦西一代表性楼盘瑞虹新城为例,其地处环线内且临近轨道交通四号线,最高峰时成交价达到20,000元/平方米,一位外资房产中介主管曾在一公开场合洋洋得意地介绍其在19,000元/平方米价位顺利脱手给一位温州客的案例,而这套房子2年前购入时的成本价还不到9,000元/平方米。可是,如此高位接盘的案例并不多。9月2日,瑞虹二期最后一幢精装修房16号楼开盘,开盘当天,开发商拒绝让无意向客户看房。至于价格,售楼处并未明确说明,不过,从其周边二手房挂牌情况看,一期抛盘价均价达到14,000元/平方米,某中介推荐最低的均价也要12,000元/平方米,是一个临街的2楼的90平方米左右的单元。二期抛盘价已经达到16,000元/平方米,很显然,最后一幢精装修房的价格不会明显低于周边二手房。
vPl.B_5E0G[V*Nx0 因此,当前上海楼市的现状是,对比疯狂时的价格看似回归理性,实际上仍是高高在上!不过,房价表面上的高高在上是以牺牲成交率为代价的。8月份是房地产市场的传统淡季,加上此前国家频繁颁布的调控政策,上海不少区域中介门店生意明显清淡了很多,浦东部分区域二手房成交更是呈现出“酷暑严寒”的局面。据汉字地产市场研究部统计,从8月21日至8月28日,浦东共成交各类二手房住宅395套,比上月同期下滑了17%。
z4_{0{n4f0 值得一提的是,8月18日恰逢所谓的“吉日”,开发商纷纷选择在这一天上市新盘,当天上海共有14个项目开盘,由此带动了该周新盘上市量的井喷。但令开发商没有想到的是,8月19日的央行加息遏制了预想中成交量的井喷。
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F0 由于次新房众多,老公房稀少的区域成为成交量剧减的“重灾区”,具有代表性的区域是陆家嘴。限制外资购房政策在这些高档住宅区开始显现威力,据了解,8月份陆家嘴豪宅二手房成交几乎停滞。盛大金磐。世茂滨江园等高端楼盘8月份二手房买卖成交下滑了40%以上。特别是盛大金磐,据汉字地产反馈,8月份几乎没有客户前来咨询该楼盘。
5Bw[*y4T.O3K4Y-x0 尽管成交量剧减,但调查显示,认为房价真的会下跌的人相对较少。尽管如此,有实力的买家还是不愿以较心理价位高出许多的价格购买住房,目前他们正在观望中,时不时报出低价试探一下,而卖家则希望能实现他们在前一段时间见到过的涨幅。如此对峙之下,双方很难达成交易,这样一来,销售量自然就下降了。如果每天都对待售住房进行拍卖的话,房价很可能会直线下跌。可惜实际情况并不是这样。因此,住宅价格综合指数已从高位回落,但尚未转化成明显的下跌。食品伙伴个性空间i!sv3a,_'f
8月,陆家嘴区域内仁恒滨江市场挂牌价格为31,000-33,000元/平方米;世茂滨江的市场挂牌价格为25,000-32,000元/平方米;汇豪天下市场挂牌价格为19,000-23,000元/平方米;江临天下市场挂牌价格为18,000-21,000元/平方米;菊园市场挂牌价格为15,000-20,000元/平方米。食品伙伴个性空间H9rZ+qQ
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未来具有不确定性
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现在的问题是,今后一段时间内,房价究竟能否出现较为显著的跌幅。食品伙伴个性空间)Vp L8?7@t
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我的回答是可能性较小。刚性需求者与其关心整体的房价走势,不如留意局部区域内可能出现的价格凹地。价格凹地的“凹陷”程度直接取决于开发商及中小业主资金链的紧绷度。食品伙伴个性空间t(PWO/?"W
房地产商资金链断裂可以追溯至2005年年底,当时上海及长三角地区就流传开发商以借“高利贷”和“股权抵押”等方式缓解日益紧张的资金周转问题。随着宏观调控深入及再次加息,其矛头都指向开发商的资金实力。食品伙伴个性空间?6X%NKE&I6g Y
银监会新规定强调,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。
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z.t0 与此同时,REITs等其他融资渠道实际进展缓慢,开发商面临融资渠道减少、贷款成本增加的双重压力。从2006年第二季度起,部分开发商资金紧张的情况已经明朗化。食品伙伴个性空间 ggZ5W
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8月7日,万科发布公告称,公司已于8月3日与上海中桥基建(集团)股份有限公司签署系列协议,受让其持有的浙江南都60%股权、上海南都30%股权、镇江润桥30%股权、镇江润中30%股权、苏州南都21%股权。为此,万科将在一年内以现金方式支付超过17亿元的交易价款。食品伙伴个性空间Q6G.Nv\TF'R
8月22日,某地产咨询公司主办的房地产融资研讨会在上海古象大酒店举行。会上,16个房地产项目明码标价出售,项目总值超过40亿元。
9L|s1k3ir0 可以想象,不少类似的项目都面临着资金压力,化解压力的最现实的出路即是削价出售。因此,下半年楼市出现局部大幅降价的可能性并不小,中小型开发商会成为降价的先锋。但随着行业整合的深入,几个寡头将逐步形成区域性垄断,只要当地刚性需求不出现急剧下挫,房价保持平稳甚至局部区域略有上扬并非不可能。食品伙伴个性空间ig4S/WQ0U
大地产商对房价的态度从来没有发生过改变,各家的表达只是措辞的差异而已。谨慎的会说政策不明朗看不清,乐观点的自然绝对看好后市。其实际行动也印证了其内心的想法。食品伙伴个性空间8J;e
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9月,浦东将公开对首个超大型住宅地块开标。该地块周边有世纪大道连接陆家嘴金融贸易区,有南浦大桥贯通浦西传统市中心,并且临近世纪公园,地理位置相当优越。