行万里路，读万卷书，读书就找多米拉，先读书，后付款，不满意、不付费。QQ: 36878710 支付宝帐号: shandongldj@163.com

买房还能等吗

上一篇 / 下一篇 2007-09-09 17:06:09 / 个人分类：社会聚焦

查看( 452 ) / 评论( 6 )

http://foodmate.80.hk

http://foodmate.80.hk:

虽然，国家有关部门针对房地产市场的调控政策接二连三，但是，房地产的价格非但没有下降，反节节攀升。这让想买房的老百姓特别是那些自住需求者有点坐不住了，究竟是现在就买，还是再等一等，看看房价能否回调?这或许是他们近来考虑得最多的问题。针对这个问题，本刊记者作了一番分析。
　　“股市的震荡太厉害了”!8月1日，上证指数大幅下跌170点，这可把许多投资者惊出了一身冷汗。与此同时，人们的心态却是非常复杂的：有些仍然看多后市；有些则在感叹自己的股票并未随着指数上涨；还有些虽然获利颇丰，但却有一种高处不胜寒的感觉。
　　的确，这是一个炎热的夏天，连日的高温真把人搅得有些晕头转向，摸不着方向。而在另一方面，房地产市场的火热也把人们的心撩得痒痒的。就在前几天，一阵急促的电话铃声在记者桌上响起，这是一位读者打来的咨询电话：“我一直有买房的打算，但前一阵房价高涨，宏观调控也接连推出了一系列措施，所以也就想等一等。但等来等去却感觉房价好像并没有下跌，而且这一阵以来更是出现了向上突破的走势，真是让人看不懂。我买房是为了自住，现在孩子大了所以也想改善一下居住环境，而且现在随着股市创出新高，自己手头的资金也‘厚实’了不少。而现在最大的困惑是，在当前的市场状况下是应该出手购房，还是再等一等、看一看?”
　　
　　买还是不买成两难选择
　　
　　这个读者的电话无疑反映了当前的一大社会热点，而这与当前火热的房地产不无关联。2006年，中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但迄今为止，国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹，一些大城市的房价还创下了历史新高。
　　中国人民银行研究局专题课题组的研究表明，2006年，全国除了上海和北海外其余城市房价均有不同程度的涨幅。而跨入2007年，房地产市场更是出现了全面盘升的格局，近期北京、广州房价涨幅有所加速，而上海房价也正从调整中恢复过来发力上涨，深圳、北海等城市房价的飙升也是非常抢眼。而在另一方面，许多购房者居住需求依然非常迫切，其中许多人因受前期政策因素影响而处于观望态势，但现在发现房价并无明显松动，加之近期无重大政策出台，也让不少购房者原来等待的情绪有所变化，购房的意愿日渐强烈。
　　当前自住购房，究竟应该买还是等?对于这个问题，每个人可能都会有不同答案。而此前央行进行的一项调查的结果也是颇为有趣，央行2月下旬在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，回收有效问卷2万份，在被调查的7个大城市中，北京、天津和重庆居民的购房意愿比去年第四季度提高1个、2.5个和1.2个百分点，上海、广州、武汉和西安则分别下降0.3个、1.5个、2.2个和6.2个百分点。而从收入结构观察，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升。调查还反映，家庭月收入在2000～5000元和5000～10000元之间的家庭购房意愿最强，未来3个月准备购房的居民占比分别达43.6％和22.1％，占准备购房总人数的65.7％。而在杭州，有一项网络调查结果显示，54％的人认为目前并不是买房的时机，46％的人认为可以买入。
　　一边是买，另一边是等，那么当前是不是买房的时机?如果现在不买，会不会有更好的机会出现?对于普通购房者，这显然是他们最为关心的话题。在这个火热的夏季，购房者似乎再一次站在了十字路口，在这个路口，到底是向左转，还是向右转，对于他们来说，的确是一个让人头疼的问题。
　　
　　买，锁定房价成本让心安
　　
　　“购房还怎么等，等不起啊!”这是一位广州购房者近期发出的感叹。他说：“我们的市长今年3月曾经保证说一定会想办法把房价降下来，而且还劝告像我们这样的中低收入家庭不用着急买房。我当时想既然市长都发话了还急着买房干嘛，所以就想等一等，但这一等不要紧，这几个月来广州的房价反而又涨了不少。所以想想也挺可笑的，既然做不到为什么要那么说，我们的损失是不是应该让政府来‘买单’呢?”
　　的确，在当前房价不断上涨的情况下，买房的好处是显而易见的，那就是可以锁定房价成本。记者的一位朋友这样坦言：“我一直有买房的打算，但由于种种原因还没有最终付诸行动。但没有买房总感到心里有些不踏实，因为自己实在不知道最后买房时房价会是多少，17000元／平方米，还是20000元／平方米，或者更高?但如果买了房也就等于锁定了房价成本，反而会比较安心了。其实什么事情都是这样，靴子不落地往往是最烦人的。”这位朋友现在已经决定不再等了，他已经看中了上海黄浦区内的一个楼盘，准备等开盘后便下订单。
　　其实有与记者这位朋友相类似看法的购房者不在少数，在采访中，许多购房者都认为房价长期上涨的趋势不会改变：“现在不买房，3年后房价有可能会更高。”而在一次调查中，有46.2％的人认为，之所以出现每个人都想买房的局面，就是因为买房是“趋利避害的现实选择”。一位外企工作的白领说：“我也不知道以后房价会涨还是会跌，但我买房是自己住，是涨是跌都无所谓了。”
　　不过在另一方面，当前购房却也可能令购房者面临不小的难题，其中的关键还在于价格。从目前来看，现时房地产市场上房屋总价一般都比较高，像在上海的中心城区，买一套新房价格一般最少都要达到250万～300万元。房屋总价高也是由多种因素造成，其中当前供应的房源房型偏大也是一个重要原因。而在这种情况下对购房者来说也别无其他选择，只能忍受高总价带来的困扰，由此带来的结果就是还款压力较大，购房者的生活质量难免受到影响。
　　
　　等，低总价小户型有机会
　　
　　与此同时，也有不少购房者选择了等一等，再观察一下市场的变化后再做决定。从目前来看，绝大多数买房者都是按揭购房，每月都得向银行归还按揭贷款，所以如果一旦工作出现异常情况，就会使家庭的资金链条受到影响，其中的滋味肯定不好受。而且房子不是现金，价格涨跌不定，现在怕以后会更贵而争先恐后地买，假若以后跌了又该如何是好呢?
　　购房者的担忧是不无道理的，但在另一方面我们无法回避的事实是，当前的中国房地产市场正处在一个长期的发展周期中，就像由中国社会科学院编撰的《2006年房地产蓝皮书》指出的那样，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。从这一点来说，期待房屋单价出现下降显然是很难的。
　　不过，虽然房屋单价的下降比较困难，但总价的降低却还是有可能的，这主要还是归功于此前颁布的90／70政策。根据有关规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。而从今年下半年开始，此类房源就会逐渐在市场上露面，在明年就会达到一个上市的高峰，而这无疑将会有效地降低房屋的总价。
　　对此，浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，对于一些收入并不很高的购房者来说，根据目前的政策导向，未来市场上适合他们的中小户型房源会越来越多，挑选余地也会越来越大。
　　
　　没有统一的标准答案
　　
　　表面上来看，买有买的道理，等有等的缘由，就如有人辞官归故里，有人星夜赶科场，但对于大多数人来说，买房终究是他们无法回避的一个现实问题。未来市场可能千变万化，购房者也要充分考虑各方面的情况，然后再量力而行，做出理性的选择，而其中的关键就是要做到三个“了解”。
　　首先是了解宏观经济大背景，如果整个经济的发展是快速上升的，消费需求是大幅增长的，那么房价自然也会随之而上涨，在这种情况下，显然是越早买房越好。如果整个经济发展迟缓，消费需求不旺，那么，有购房意愿者可以不急着出手，再等一等，看一看。
　　其次是了解楼市状况，包括现在买可以买到一些什么样的房子，而如果等又会有哪些可供选择的房源，尤其是对一些小户型项目可做重点关注。而这次，本刊北京、上海以及广州的记者就兵三路，分别对这些城市的房地产市场进行了“踩点”，希望可以给你带来一定的参考价值。
　　最后是了解自身实力，其中家庭的现金流是一个重要指标，如果在购房后现金流绷得太紧，显然你还不具备立刻买房的条件。特别要提醒注意的是，从当前货币市场的走势来看，中国已经进入了一个加息周期，未来利率面临着进一步上升的可能，虽然单次利率上调的幅度并不是很大，但经过数次加息后的叠加效应却仍然会对购房者产生不小的压力。如果本来资金流就绷得较紧，多次加息之后可能会难以负担。
　　另外，还要看你是首次置业还是改善居住，不同的购房阶段考虑的侧重点也会有所不同，其中的关键还是要对你自身的状况有个准确的判断。

相关阅读:

论坛模式推荐收藏分享给好友推荐到圈子管理

TAG: 社会聚焦

waityou0804 发布于2008-01-17 18:58:26: 中国地产已经严重过剩房价未来3年将大幅下跌2008年01月16日 06:56中国经济网【大中小】【打印】相关标签： [房价] [地产] 近日，据中国指数研究院发布的数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市房价也有较明显的波动，向下的趋势非常明显。房价的局部下跌以及房地产交易量的整体性萎靡已经让中国的房地产势力感到前所未有的紧张和愤怒。他们开始大规模地攻击中国的房地产信贷政策，他们将房地产行业打扮成"无辜的政策受害者"、群体性痛斥王石诚实的"拐点论"、并要求政府解除信贷控制促使房价继续飙升。仅仅在一年前他们还在大肆嘲笑政府对房价的调控是"空调"，狂妄地声称"调一次涨一次"。现在的房地产市场完全进入了"心理游戏"，正常的价格估值学完全破产。过去将自己塑造成"为富人(有购买力的人)造房子"的任志强已经饥不择食地将所有的中国人口都纳入了"购买力人群"，以此来证明房价的"永不倒"。真实的情况是，在目前的房地产高昂的价格上，中国的地产是"过剩"的，而支持这一"过剩"的力量恰恰就是普遍性的投机，投机的土壤则是"对房价永远上涨的单边预期"，简单地说，在这场远远脱离正常估值适用范围的心理学战争中，单边上扬预期几乎是唯一的主角，如果它不见了，那么，游戏就结束了。毫无疑问，目前是这位"主角"生死攸关的时刻。现在大部分房地产商以及地产利益阶层所要做的是"让这位主角长久地活下去"。当今世界上研究"脱离正常估值进入心理学游戏的"严重资产泡沫以及单边预期关系的最伟大学者罗伯特-希勒（耶鲁大学教授）在其最近发表的论文非常新颖地提出一个有意思的观点。导致世界这一轮长期化房价泡沫(或者其他资产泡沫)的最核心力量并不是政府的过低的利率式或者严重过剩的流动性局面。因为长期资产价格的泡沫是由长期的利率水平以及流动性水平决定的，而经他计算，世界的长期(5年以上)真实利率水平并不低(长期的流动性过剩严重程度并不可怕的地步)。但之所以令人惊奇地发生如此长时间的资产泡沫，货币幻觉是一个非常重要的因素。货币幻觉带来对价格上涨的持续性焦虑和迫不及待地参与，而这种焦虑和参与又反过来促使泡沫进一步放大。他的结论是，房价的突然性反转可以部分消除这种焦虑和参与，降低单边预期自我生成的能力，导致市场交易者从心理学的"螺旋式上升的价格预期"中解脱出来。如果资产泡沫的受益阶层没法在短时间内修补这种"解脱"，维持以往的单边上涨预期，那么，泡沫将自动挥发，房价将在市场的力量下开始激进的调整。广东地区房价的"领跌"、北京上海的萎靡，已经动摇了长达5年的单边上涨预期，即使像地产商说的那样，"归咎"于信贷及利率政策，但假设政府真的解除了信贷控制以及降息，那么房价会上升吗？很大程度上不会，就像罗伯特.希勒说的那样，政府政策可以在合理估值内影响资产价格，加息则资产贱降息则资产升，但进入高泡沫的心理学游戏里，政府的救助举动就被市场理解为"资产泡沫无法自我支撑的依据"，其波动的形态就像股市那句谚语"高位利好，撒腿快跑，低位利空，大胆冲锋"。罗伯特.希勒举例，"2001年1月3日，美联储开始一系列降息，当天纳斯达克股价指数暴涨14%。可美联储继续大幅调低利率，纳斯达克指数却在当年整体性大挫22%，因为市场认为美联储这么做是出于泡沫无法自我维系了"。这个道理同样适用于，即使信贷、利率放松，也无法阻止未来房价雪崩式下跌，因为，对于目前的价格而言，中国的地产已经严重"过剩"。并且房价在未来3年内下跌的幅度将远远超越此前估计。21世纪经济报道